Die nuwe Verbruikersbeskermingswet (“VBW”) het grootskaalse veranderinge teweeggebring in besigheidstransaksies in Suid-Afrika. Huurooreenkomste word ook geraak deur die bepalings van die VBW in die sin dat die huurder, indien `n natuurlike persoon, nou geregtig is om `n huurooreenkoms op enige stadium te kanselleer deur slegs twintig besigheidsdae skriftelike kennis van die beëindiging van die huurooreenkoms aan die verhuurder te gee. Die gevolg hiervan is dat `n verhuurder moontlik nie meer verseker mag wees van `n langtermyn, vasgestelde huurinkomste nie.
Dit beteken egter nie dat die verhuurder geen remedie het teen die huurder wat voortydig die huurooreenkoms kanselleer nie. Die VBW beskerm ook die verhuurder deur voorsiening te maak dat die verhuurder enige uitstaande bedrae aan hom verskuldig tot op datum van kansellasie in terme van die huurooreenkoms van die huurder kan verhaal, addisioneel tot ‘n “redelike kansellasiefooi.” Maar wat is `n redelike kansellasiefooi?
Die VBW se regulasies lys die volgende faktore wat inaggeneem moet word ten einde `n redelike kansellasiefooi te bepaal. Hierdie faktore sluit in:
- die huurbedrag wat die huurder aan die verhuurder verskuldig is tot en met datum van kansellasie;
- die waarde van die huurtransaksie tot en met datum van kansellasie;
- die duur van die huurooreenkoms soos aanvanklik tussen die partye ooreengekom;
- verliese gely deur of voordele toegeval aan die huurder as gevolg van die sluiting van die huurooreenkoms;
- die periode van kennis van kansellasie wat deur die huurder aan die verhuurder verskaf is;
- die redelike potensiaal van die verhuurder om, deur redelike pogings aan te wend, `n alternatiewe huurder te kry gedurende die periode van kennis van kansellasie tot en met kansellasie; en
- enige algemene praktyke met betrekking tot die relevante industrie.
Let daarop dat, in terme van die VBW, `n verhuurder nie `n kansellasiefooi mag hef wat die huurder se reg om die huurooreenkoms te kanselleer, ontneem nie. Dit beteken dat die verhuurder nie bloot die huurder aanspreeklik kan hou vir die uitstaande huurgeld vir die res van die huurtermyn en sodoende die huurder se vermoë om enigsins kansellasie te oorweeg, ontneem nie. Die verhuurder is verplig om ‘n poging aan te wend om ‘n nuwe huurder te vind en kan slegs die bestaande huurder aanspreeklik hou vir huur verskuldig gedurende die tyd wat dit die verhuurder neem om ‘n nuwe huurder te vind, inaggenome dat die verhuurder sy bes moet doen om ‘n nuwe huurder te soek.
Voor die inwerkingtreding van die VBW, het ons gemenereg bepaal dat `n verhuurder die huurder aanspreeklik mag hou in die geval van kontrakbreuk, vir onder andere, agterstallige huurgeld, skade aangerig aan die eiendom, asook die maandelikse huur betaalbaar vir die periode waartydens die verhuurder nie `n nuwe huurder kan kry nie.
Dit wil voorkom asof sekere van hierdie beginsels uit die gemenereg geïnkorporeer is in die VBW met die effek dat die verhuurder in alle waarskynlikheid nie by magte sal wees om `n redelike kansellasiefooi te hef in terme van die VBW en terselfdertyd staat te maak op die gemenereg om addisionele skade te verhaal nie.
Wat wel duidelik is uit die VBW is dat `n huurder nie bloot `n huurooreenkoms voortydig kan kanselleer en skotvry daarvan kan wegloop nie. Die VBW maak steeds voorsiening dat die verhuurder `n verhaalsreg het om sy skade van die huurder te verhaal hoewel dit moontlik meer beperk sal wees as wat die geval sou wees in terme van die gemenereg. Wat `n redelike kansellasiefooi sal wees sal egter verskil van geval tot geval en sal met verwysing na die VBW asook die faktore hierbo gelys vasgestel moet word.
Verhuurders behoort regsadvies in te win rakende `n huurooreenkoms wat onderhewig is aan die VBW ten einde te bepaal wat `n redelike kansellasiefooi sal wees in die geval waar `n huurder die huurooreenkoms voortydig kanselleer. Hierdie fooi kan moontlik die verhuurder se verhuringstrategie beïnvloed en kan die verhuurder behulpsaam wees om nie kansellasiefooie te hef en af te dwing wat in stryd is met die VBW nie.